Рынок недвижимости: затишье перед чем?
Уровень сделок по купле-продаже жилья в 2007-2008 гг. специалисты называют рекордными с момента объявления приватизации (1993 г.). Стоимость однокомнатной квартиры в «хрущевке» еще в сентябре прошлого года в Мелитополе достигала 35-37 тыс. долларов. На первый взгляд, положение дел изменилось кардинально. Сейчас за аналогичное жилье просят вполовину меньше - около 15-17 тыс. долл. Однако в гривнях ситуация выглядит не так однозначно. При сентябрьском курсе доллара 4,7 грн. за один «зеленый» средняя цена однокомнатного жилья составляла около 160 тыс. грн. Сейчас в среднем при 9 грн. за доллар - 150 тыс. грн. При этом уровень сделок с недвижимостью упал в 2-2,5 раза. Главная причина - табу на кредитование.
- На рынке недвижимости наша фирма работает с 1994 г., - говорит директор одного из мелитопольских агентств недвижимости Игорь Бовкун. - Видели мы и пики в его развитии, и спады. Наступит период относительной стабильности, возобновится кредитование - и ситуация с куплей-продажей жилья нормализуется. Одно могу сказать почти с уверенностью: к уровню 2007-2008 гг. рынок вряд ли вернется. Еще год назад в месяц через нас проходило от трех до пяти сделок с жильем. Сейчас - одна, максимум две. Правда, ситуация в начале года не может считаться показательной. Традиционно сделки с недвижимостью активизируются с марта (народ два месяца раскачивается после новогодних праздников). Желающих купить жилье не убавилось, но у многих теперь нет для этого возможности. Еще год назад больше половины сделок по жилью оформлялось с привлечением банковских кредитов. Условия, которые банки выдвигают сейчас, совершенно нереальные. Далеко не каждый сможет позволить себе оплатить половину суммы в виде первоначального взноса и 25 проц. годовых по кредиту.
Наибольшей популярностью во все времена пользовались одно- и двухкомнатные квартиры. Но сейчас интересная ситуация наблюдается со стоимостью трехкомнатного жилья. Если однокомнатные и двухкомнатные квартиры подешевели в два-три раза, то стоимость трехкомнатных снизилась с 80 тыс. долларов лишь до 55-60 тыс. Объяснить это какими-то объективными причинами невозможно.
Если на рынке жилья идет хоть какое-то движение, то на квартиры под бизнес на первых этажах «красной линии» спроса практически нет. Правда, и предложений не так много. Единицы выставляют квартиры на продажу. Многие предпочитают сдавать недвижимость в долгосрочную аренду, сохранив ее за собой. Хотя в последнее время желающие арендовать магазины и офисы находятся все реже.
Сдача квартир внаем - бизнес в Мелитополе довольно стабильный. Почасовая аренда жилья с прошлого года изменений практически не претерпела. Около 80 квартир в городе сдают в аренду по гостиничному принципу. Другое дело - долгосрочная аренда. Появилось гораздо больше предложений от желающих сдать жилье на продолжительное время. Пополнившие число предложений - квартиры, купленные в кредит. Выросло количество предложений - как следствие, пусть не намного, но снизилась и стоимость аренды в пересчете на доллары. Если год назад однокомнатную квартиру сдавали за 130-150 долларов (тогда это было 750-800 грн.) в месяц плюс коммунальные услуги, то сейчас - за 600-700 грн.
Достаточно развитый ранее бизнес перепродажи жилья сейчас замер. Причина - отсутствие кредитования. Чтобы «довести до ума» купленную дешевую квартиру, требуются немалые капиталовложения - как правило, это деньги, взятые в банке. Но ее последующая перепродажа нынче не гарантирует возвращения суммы кредита.
«Обменяю 3-комнатную квартиру на две 1-комнатных», «2-комнатная и однокомнатная квартиры с доплатой - на 3-комнатную». Такими объявлениями в конце 1980-х - начале 1990-х годов пестрили страницы газет, заборы и столбы во всех городах Украины. Мелитополь - не исключение. Пик обменов пришелся на доприватизационный период. А уже к середине 1990-х обмен как таковой практически прекратил свое существование. Однако специалисты предсказывают некоторую его реанимацию в будущем. Они уверены, что появятся желающие обменять большее жилье (купленное в кредит) на меньшее, а разницу в стоимости направить на погашение кредитных обязательств.
Наконец-то осуществив заветную мечту об отдельном жилье, некоторые мелитопольцы попали в долговую банковскую яму. Выгодные когда-то процентные ставки долларовых кредитов стали причиной критической финансовой ситуации не одной мелитопольской семьи. Вот только несколько примеров.
- Недавно для развития бизнеса мы купили квартиру, взяли в банке кредит, - рассказывает частный предприниматель Елена. - Перепланировали ее под парикмахерскую, и тут такое с долларом. Наш ежемесячный взнос - 400 долларов. Тогда это было немного меньше 2000 грн., сейчас, с какими-то новыми условиями банка - больше 4000 грн. Решили, что новых условий мы не потянем. Дали объявление о продаже. Перепланированная квартира большим спросом на рынке не пользуется - даже за 20 тыс. долларов она никому не нужна. Банку на сегодняшний день с учетом процентов мы должны гораздо больше. Что делать - не знаю. Закладывать жилье? Так боюсь, что и без него останемся.
- Взятую в кредит квартиру пришлось продать, - говорит Анна. - Слава богу, еще успели, пока цены в долларах в два раза не упали. Так что банку мы остались должны после продажи квартиры только 3 тыс. долларов. Кстати, банк предлагал нам помощь в реализации жилья - правда, тогда мы бы продали квартиру на треть дешевле.
- В сравнении с прошлым годом число продаж жилья уменьшилось вдвое, - констатирует главный инженер КП ХРП «Бюро технической инвентаризации» Татьяна Гаращенко. - Сейчас в месяц поступает около 400-500 заказов на выезд специалиста-техника для оценки жилья (в прошлом году - 1500-2000). Теперь не нужно неделями дожидаться выезда техника. После того, как подана заявка, специалист выезжает в ближайшую субботу. В течение месяца оформляются бумаги. Согласно законодательству, от подачи заявки до получения документов должно пройти не больше двух месяцев. Из-за уменьшившегося количества заказов удалось сократить время ожидания. В среднем в месяц проходят регистрацию 150-200 объектов недвижимости. 99 проц. - оформление наследства, и только один процент - сделки с недвижимостью.
- Такого затишья на рынке недвижимости я не припомню, - говорит частный нотариус Антонина Зубова, - хотя частным нотариусом работаю уже 12 лет. С начала этого года мною оформлена только одна (!) сделка с недвижимостью. Возможно, с возобновлением кредитования количество сделок увеличится.
Прогнозы - вещь, как известно, неблагодарная. Специалисты от прогнозов в сфере недвижимости воздерживаются, боясь ошибиться и подорвать к себе доверие. Хотя синоптики, к примеру, радуют завидным постоянством - и ничего. Прогнозы погоды - самые рейтинговые передачи на телеканалах. Доверие народа к банкам подорвано настолько, что возобновить сотрудничество с этими финансово-кредитными структурами поспешит не каждый. Люди сто раз подумают, прежде чем положить деньги, скажем, на депозит. И тысячу раз - перед тем, как решатся взять эти самые деньги на блюдечке с голубой каемочкой в виде кредита. Возобновят банки кредитование жилья - и что, череда нуждающихся в жилплощади потянется за деньгами? Чтобы, купив заветное жилье, лишиться сна в раздумьях о том, чем гасить кредит и что нового банки и государство придумают? Дудки! Народ так напуган, что вряд ли кто-то (ну уж если не очень крайние обстоятельства, а скорее покупка квадратных метров под бизнес) решится взять денег в банках. Ситуация с гривнями, долларами и прочими валютами настолько нестабильна, что люди скорее пожертвуют своими жилищными условиями, чем в ближайшие несколько лет решатся еще раз (после 1991-го и теперь 2008-го) рискнуть своими кровно заработанными.